Chỉ số giá nhà trên thu nhập (House Price-to-Income Ratio – HPR) thể hiện khả năng chi trả nhà ở và vị thế của thị trường bất động sản trong chu kỳ dài hạn



- Việc HPR tại Việt Nam, đặc biệt là Hà Nội, tăng mạnh trong giai đoạn 2024–2025 đặt ra câu hỏi lớn về tính bền vững của mặt bằng giá hiện tại, cũng như nguy cơ lặp lại kịch bản điều chỉnh sâu từng xảy ra tại Trung Quốc

1. Hà Nội - Giá chung cư gấp 27,7 lần thu nhập (tính đến giữa 2025)

- Đây là mức cao hơn đáng kể so với mức trung bình dài hạn khoảng 23.35 lần. Đây là mức cao nhất kể từ sau giai đoạn đỉnh 2016–2017 và phản ánh sự suy giảm rõ rệt về khả năng chi trả của người mua nhà

2. Những yếu tố ảnh hưởng

- Hạn chế nguồn cung tại khu vực có nhu cầu cao, tại các quận nội đô và các khu vực có kết nối hạ tầng tốt vẫn hạn chế, trong khi nhu cầu ở thực duy trì ổn định, đặc biệt từ nhóm dân cư đô thị hóa và hộ gia đình trẻ

- Dòng vốn quay lại bất động sản sau giai đoạn thắt chặt, Sau giai đoạn suy giảm thanh khoản 2022–2023, bất động sản – nhất là phân khúc chung cư có pháp lý rõ ràng – dần quay trở lại trong danh mục tài sản của hộ gia đình và nhà đầu tư dài hạn

- Chi phí thay thế tăng: Chi phí đất, xây dựng và tài chính tăng khiến giá căn hộ mới được thiết lập ở mặt bằng cao hơn, tạo hiệu ứng lan tỏa sang thị trường thứ cấp.

3. Bối cảnh chung về thị trường Việt Nam

- Việt Nam có nhiều đặc điểm tương đồng với Trung Quốc về văn hóa tích lũy tài sản qua bất động sản:

- BĐS chiếm 60–70% tài sản hộ gia đình

- Tỷ lệ sở hữu nhà cao (~90%)

- Giá nhà so với thu nhập ở mức cao (Việt Nam ~27 lần)

=> Tuy nhiên, Việt Nam vẫn đang ở giai đoạn đô thị hóa 45%, thấp hơn đáng kể so với Trung Quốc (65-67%), cho thấy dư địa nhu cầu nhà ở thực vẫn còn.

4. So sánh với Trung Quốc

*Về mặt định lượng, HPR của Việt Nam và Trung Quốc xấp xỉ nhau (27–28 lần). Tuy nhiên, sự khác biệt then chốt nằm ở cấu trúc thị trường:

- Trung Quốc: Dân số giảm từ 2022, Nguồn cung dư thừa lớn (thừa nhà cho ~150 triệu người), Hoàn thành ~4 triệu căn/năm, Khủng hoảng hình thành từ dư cung + đòn bẩy cao + kỳ vọng tăng giá kéo dài

- Việt Nam: Dân số vẫn tăng, đô thị hóa chưa bão hòa, Hoàn thành ~100.000 căn/năm, Thiếu hụt ~300.000 căn/năm, chủ yếu ở phân khúc nhà ở bình dân và xã hội

=> Trung Quốc điều chỉnh vì thừa cung, trong khi Việt Nam đang chịu áp lực thiếu cung cấu trúc.

5. Đánh giá rủi ro

*Việc HPR tăng nhanh trong thời gian ngắn thường đi kèm các rủi ro:

- Khả năng chi trả của người mua ở thực suy giảm

- Lợi suất cho thuê giảm khi giá vốn tăng nhanh

- Thị trường phân hóa mạnh theo dự án và khu vực

=> Tuy nhiên, so với giai đoạn 2016–2017, mặt bằng tín dụng hiện nay thận trọng hơn, khung pháp lý chặt chẽ hơn, cho thấy rủi ro mang tính cục bộ theo phân khúc, chưa phải bong bóng toàn thị trường theo kiểu Trung Quốc.

6. Kết luận cá nhân

- Với người mua để ở thì hiện tại sẽ khó tiếp cận hơn, các dự án Nhà ở xã hội sẽ phần nào khắc phục điều này trong những năm tới, song song với việc giãn dân ra các khu ven đô, vì chi phí xây dựng và mặt bằng sẽ tối ưu khả thi hơn nhiều

- Với các nhà đầu tư sẽ phải cân nhắc nhiều hơn vì cấu trúc tạo dòng tiền các BĐS đang dịch chuyển mạnh, kỳ vọng lãi vốn cũng giảm nhiều so với trước

- Thị trường chung cư đã rời pha tích lũy và bước sang giai đoạn định giá cao hơn trong chu kỳ. Dù chỉ số này gần với Trung Quốc trước khủng hoảng, Việt Nam hiện chưa hội tụ đủ điều kiện cấu trúc để xảy ra vỡ bong bóng do khác biệt lớn về cung - cầu và nhân khẩu học.

- Ý kiến các bác ra sao?